001_PUBLICATION du 28.08.1998 de l’Ordonnance d’expropriation du 14.08.1998
Sur réquisition du Préfet des Landes du 12.08.1998, une ordonnance d’expropriation a été signée du juge suppléant de l’expropriation des Landes le 14.08.1998 pour être publiée depuis le 28.08.1998 sans même avoir été notifiée à l’un quelqconque des propriétaires indivis pourtant portés sur l’état parcellaire lors d’une enquête publique et parcellaire conjointe, validée par l’Ordre administratif, pourtant publiée dès le 28.08.1998 mettant un terme aux droits réels immobiliers des propriétaires ainsi évincés de leur propriété.
Rappel : « La propriété ne se présume pas, elle se constate à la lecture de la fiche immobilière à la conservation des hypothèques. »
En date du 14/08/1998, les anciens propriétaires indivis étaient ainsi expropriés et la possession du Département réalisée : « Sous réserve de se conformer aux dispositions du Chapitre Trois de l’article 36 de l’Ordonnance du 25 Octobre 1958, codifiée sous l’article L.15-2 du Code de l’Expropriation pour Cause d’Utilité Publique. » et bien entendu, … du respect des textes de droit commun en vigueur concernant le caractère exécutoire sur minute de toute décision postérieurement à sa préalable signification (503 cpc).
La décision ne sera jamais notifiée, elle sera publiée et depuis le Département a expulsé le Cabinet d’Avocats des propriétaires occupants, détruit l’immeuble de rapport s’y trouvant bâti et reconstruit, notamment en tréfonds de la parcelle, une extension de son Hotel, sans pour autant afficher le prix des chambres, ni moins encore afficher le nombre d’étoile dont il prétendrait se prévaloir, ni, depuis lors, justifier du moindre paiement de la moindre offre de dépossession qu’il aurait été dans l’obligation de signifier aux propriétaires portés à l’état parcellaire …
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Analyse détaillée du cas « expropriation à la Landaise » et publication de l’ordonnance du 14 août 1998 (Landes)
Cadre légal : publication et effets de l’ordonnance d’expropriation
Le transfert de propriété et l’ordonnance d’expropriation
En droit français, l’expropriation pour cause d’utilité publique se déroule en deux phases majeures : la phase administrative (déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité) puis la phase judiciaire qui aboutit à l’ordonnance d’expropriation prononcée par le juge compétent. L’ordonnance opère le transfert de propriété au profit de la personne publique expropriante, éteignant à sa date tous droits réels et personnels sur le bien exproprié .
Selon l’article L. 12-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le transfert de propriété résulte soit d’un accord amiable entre parties (formalisé par acte notarié), soit, à défaut d’accord, d’une ordonnance du juge de l’expropriation . L’expropriant devient, dès l’ordonnance, propriétaire du bien, mais la prise de possession effective n’est possible qu’après paiement ou consignation de l’indemnité .
Publication et notification : conditions de validité
L’ordonnance d’expropriation doit être notifiée à tous les propriétaires concernés et publiée au service de la publicité foncière ; cette double formalité assure l’opposabilité du transfert de propriété aux tiers et la purge des droits réels et personnels attachés au bien . Cette exigence est confirmée par les articles L. 12-1 et L. 12-2 du Code de l’expropriation, ainsi que par l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière .
Examen de l’ordonnance d’expropriation du 14 août 1998 (Landes) et de sa publication
L’ordonnance d’expropriation du 14 août 1998 a été prononcée par le juge suppléant du département des Landes, au profit du département, sur la base d’un arrêté de cessibilité du 22 juin 1998 et de notifications individuelles . La procédure traitée dans ce dossier présente plusieurs caractéristiques et a soulevé diverses difficultés procédurales.
1. Dossier transmis et contrôle des formalités
Le juge de l’expropriation, pour rendre son ordonnance, devait vérifier la régularité de l’ensemble des formalités administratives antérieures : déclaration d’utilité publique, arrêté de cessibilité, notifications, enquête parcellaire. Ce contrôle se matérialise par la mention ou le visa, dans l’ordonnance, des pièces justificatives produites au dossier . Un défaut de mention d’une formalité substantielle ou l’absence de justification de la production d’une pièce obligatoire constitue un vice de forme, susceptible d’entraîner la nullité de l’ordonnance .
2. La question de l’avis des Domaines
Dans le cas de l’ordonnance du 14 août 1998, un grief essentiel a été soulevé au pourvoi en cassation : l’absence d’avis du service des Domaines et son défaut d’annexion à la minute de l’ordonnance, imposé alors par les articles R. 12-1 2° et R. 12-4 al. 3 du Code de l’expropriation .
Toutefois, selon une jurisprudence constante, aucun texte n’exige pour la validité que l’avis du service des Domaines soit effectivement visé et annexé à l’ordonnance d’expropriation. La Cour de cassation l’a rappelé explicitement dans l’arrêt du 21 mars 2000 : « Aucun texte n’exige que le juge de l’expropriation vise et annexe à son ordonnance l’avis du service des Domaines » . Ainsi, bien que l’absence de cette formalité ait autrefois pu être retenue comme vice de forme, ce n’est plus systématiquement le cas actuellement.
3. Conditions formelles et leur contrôle par la Cour de cassation
Le juge de l’expropriation doit viser dans l’ordonnance toutes les pièces permettant de contrôler le respect des formalités substantielles : notification aux propriétaires, pièces de la procédure administrative, arrêtés, cartes, etc. . Si la Cour de cassation ne peut vérifier, à la lecture de l’ordonnance, que ces formalités ont été accomplies, elle annule la décision. Cela a été appliqué pour l’absence d’avis requis d’un sous-préfet ou d’une formalité d’affichage ou de notifications individuelles .
Dans le dossier « Landes / Consorts X… », la Cour retient que l’absence de preuve de l’accomplissement d’une formalité substantielle entache l’ordonnance d’un vice de forme et que, dans l’hypothèse d’une indivision, cette nullité profite à tous les indivisaires .
4. Effets de l’ordonnance et date du transfert de propriété
L’ordonnance produit effet à sa date (ici, le 14 août 1998) : le transfert de propriété est alors légalement opéré au profit de la personne publique, indépendamment du paiement effectif de l’indemnité . Le juge, se prononçant sur transmission du dossier préfectoral, doit également, au besoin, trancher sur les seules parcelles ou droits réels déclarés cessibles .
5. Publication et opposabilité
Une fois rendue, l’ordonnance doit impérativement être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers et entraîner la purge des droits réels et personnels attachés aux biens . La publication constitue donc une garantie de sécurité juridique ; à défaut, les tiers pourraient ignorer l’existence du transfert de propriété.
Cette publication est prescrite par l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 réformant la publicité foncière : « sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques (…) toutes décisions judiciaires portant ou constatant (…) mutation ou constitution de droits réels immobiliers » . L’article R. 12-5-5 du Code de l’expropriation met à la charge de l’expropriant les frais de cette publicité .
Ainsi, la publication de l’ordonnance du 14 août 1998, réalisée le 28 août 1998, a pour effet de rendre le transfert de propriété pleinement opposable et de déclencher les effets attachés à la mutation du bien, dont la purge des droits précédents.
Synthèse des apports révélés par le cas landais
Sur la régularité de l’ordonnance et sa contestation
L’analyse de la procédure « à la landaise » montre que l’ensemble du processus expropriatoire est soumis à une exigence de formalisme rigoureux. Toute irrégularité substantielle (omission de mention d’une formalité légale, défaut de contrôle d’un avis ou d’une information substantielle) emporte nullité de l’ordonnance, laquelle est d’effet collectif pour tous les indivisaires concernés . En revanche, certains griefs — comme l’absence de visa ou d’annexion de l’avis du service des Domaines — ne sont plus systématiquement des causes de nullité, car aucun texte n’impose cette formalité .
Le contrôle de la Cour de cassation reste donc concentré sur le respect des formalités essentielles de protection des droits des propriétaires expropriés et la justification, dans l’ordonnance, de l’ensemble des actes du dossier administratif.
Sur l’effet de publicité
La publication de l’ordonnance d’expropriation au bureau des hypothèques, après notification, constitue une mesure protectrice de l’ordre public immobilier et garantit l’effet erga omnes du transfert de propriété . À partir de cette publication, le bien est détenu par la personne publique, et tous les droits réels ou personnels antérieurs sont éteints de plein droit.
Sur les conséquences procédurales
Dès lors que la procédure a été régulièrement engagée, l’ordonnance (et sa publication) figent la situation du bien. Les recours contre cette ordonnance sont strictement encadrés : le pourvoi en cassation dans un délai de deux mois, uniquement pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme, sans effet suspensif . L’appel et la révision ne sont pas admis.
Synthèse
– L’ordonnance d’expropriation du 14 août 1998 relative au département des Landes illustre le formalisme de la procédure d’expropriation, dont chaque phase est soumise à contrôle.
– Le grief majeur soulevé dans l’affaire portait sur l’absence d’avis du service des Domaines ; la jurisprudence actuelle considère qu’aucun texte n’impose que cet avis soit visé ou annexé dans l’ordonnance.
– Le transfert de propriété est effectif à la date de l’ordonnance ; il est rendu opposable aux tiers par la publication de l’ordonnance au service de la publicité foncière, mesure essentielle de purge des droits antérieurs.
– Toute irrégularité substantielle dans les formalités préalables à la décision judiciaire est sanctionnée par la cassation de l’ordonnance, avec effet pour tous en cas d’indivision.
– La contestation de l’ordonnance se fait par pourvoi en cassation dans un délai strict, la procédure restant ainsi très encadrée pour garantir la protection du droit de propriété et la sécurité des transactions.
En conclusion, le cas landais et la publication du 28 août 1998 illustrent la rigueur attendue dans la procédure expropriatoire, la portée réelle et symbolique de la publication de l’ordonnance et la relative souplesse contemporaine sur le formalisme attaché aux avis des Domaines .